El castigo a las ventas minoristas están a la vista: basta recorrer los principales corredores comerciales de la Capital, especialmente Puerto Madero y la peatonal Florida, para observar el deterioro de
la actividad. Por la pandemia y la crisis, alquilar un local en esas áreas, tradicionalmente las más cotizadas, es un acertijo para los tasadores. "Un local vale según quién lo ocupa y lo que puede pagar, hoy no hay un valor", resume Diego Cazes, director general de LJ Ramos. El dato saliente de la post pandemia es la pesificación de los contratos: "Un negocio en la peatonal Florida de 2.500 metros cuadrados, que costaba US$ 35.000 mensuales se acaba de alquilar en $ 800.000", ejemplifica Ariel Champanier, de RE/MAX Premium.
La cuarentena y el cierre de fronteras al turismo modificó todo el mercado. Y esto no sólo produjo un derrumbe del precio de los alquileres - 62%, según un relevamiento reciente de Colliers y la Cámara Argentina de Comercio- sino que además impuso otras variantes de negociación para evitar pagar los costos de la desocupación, como el pago de impuestos y expensas. "Hay que ser muy creativos para acercar a las partes y los acuerdos son trajes a medida, ya no es sólo la ubicación", describe Cazes. Esas fórmulas aplican a los nuevos alquileres y a las renovaciones.
La geografía comercial se dio vuelta. Las menores restricciones para circular incentivó la demanda en los barrios "y los locales de a poco se van ocupando", dicen en el mercado, pero en los corredores principales, que dependen del flujo turístico y los oficinistas, la situación es más complicada. También está cambiando el perfil de los negocios de los inquilinos. "Retrocede la ropa y calzado y avanza la gastronomía, electrónicos, ferreterías, bazares y perfumerías", enumera Damián Baigún, socio de la inmobiliaria homónima.
En el actual contexto, alquilar un local requiere de una compleja ingeniería y las coordenadas tradicionales (ubicación y valor del metro cuadrado) se dejaron de lado. "Por lo general, el rubro indumentaria marcaba el precio de toda la cuadra pero hoy la tasación incluye múltiples variables. En algunas zonas, hay propietarios que renuevan el alquiler por cifras ridículas o se negocia por volumen de ventas y la actividad. Hay miles de alternativas para acercar a las partes y que todos queden conformes sin que haya aprovechamientos", explica Cazes.
Lo que piden los dueños
Valores antes y después de la pandemia.
Fuente: RE/MAX y LJ RAMOS Infografía: Clarín
La pandemia alteró todas las lógicas y la recuperación proviene desde la periferia de los barrios hacia los lugares más concurridos. El año pasado cerraron 90.700 locales (15,6% del total), según estimaciones de CAME (la cámara del comercio minorista), y los rubros más afectados fueron indumentaria, calzados y decoración y textiles para el hogar. Desde la CAME aseguran que "la crisis fue tan profunda que los comercios ni siquiera pudieron compensar mudándose a zonas más baratas, como suele suceder en períodos recesivos".
Un relevamiento de la consultora Colliers aporta otro dato significativo. En Capital, los corredores comerciales con mayor tasa de vacancia (locales vacíos) son Puerto Madero (11,63%), Santa Fe y Callao, la peatonal Florida y la avenida Córdoba, con un 7,1%. Baigún señala que, precisamente, las áreas más afectadas son primordiales para las grandes marcas. "Tienen que estar en esos corredores porque es parte de su estrategia de posicionamiento", dice. No obstante, el empresario reconoce los cambios vertiginosos por la inactividad en las oficinas y la ausencia de turistas, lo que produjo "un recambio de rubros". Menos ropa y más comidas al paso.
Desde las inmobiliarias coinciden en que los acuerdos contemplan diversas opciones, pero coinciden en que la renta para los propietarios se resintió. "En las renovaciones de alquileres -agrega Baigún- se están fijando los precios de un año atrás y en pesos. En promedio, la renta anual cayó del 4% anual del valor de venta a 1,5%". Habitualmente, los valores se fijan por metro cuadrado en función de la ubicación del local, la extensión del frente, su altura y la visibilidad. "La formula para tasar hoy es lo que el mercado pueda absorber y pagar", afirmó el empresario.
Champanier coincide en que los valores de la renta están deprimidos, lo que repercute en las calles y avenidas más cotizadas. "Hace 5 años, por un local chico se pedía alrededor de 20.000 dólares por mes. Como quedaron muchos comercios vacíos, la sobreoferta presiona al mercado hacia la baja", sostuvo. Y puso, a modo de ejemplo, un local que tiene en alquiler en la zona del Cid Campeador, en la Capital, a pocos metros del cruce entre las avenidas San Martín y Gaona. El dueño pretende una renta mensual de $ 300.000 "contra los US$ 6.000 que se pedía antes de la pandemia", señala Champanier. Hoy serían unos 570.000 pesos al tipo de cambio oficial.
La ocupación de los locales refleja, según interpreta Marcelo Zuliani, de Colliers, la economía de un país que "no consume, donde todavía no hay teatros, ni cines, con las oficinas casi vacías y sin turismo", enumera. Por otro lado, añade que "solo en el microcentro porteño se estima que 6 de 10 locales gastronómicos han cerrado sus puertas. A medida que lentamente las empresas y los bancos equilibren el trabajo presencial con el de home office, la gente comenzará a retornar parcialmente y ahí es donde se podrá ver el tamaño de la recuperación".
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